2014年1月，H公司厂将C房产抵押给某银行借款并与银行签订合同，对每月按时还款金额进行约定。12月，H公司厂又将C房产出租给周某，租赁合同约定租赁期限至2033年。周某并不知晓此房产已抵押出去。2018年因H公司厂未能及时偿还银行贷款，银行将其诉至法院，法院经审理判决H公司厂偿还银行贷款，该家具厂迟迟没有履行还款义务，银行向法院申请强制执行。家具厂经营困难，资不抵债，法院依法拍卖C房产。

2020年，张某通过司法拍卖取得C房产并获得C房产所有权。因急用房，张某要求租户周某搬出C房产。此时才知道实际情况的周某一头雾水，但他坚持认为C房产在司法拍卖时已被自己租用且目前尚在租赁期内，自己不应该搬出去。双方为此产生纠纷，2021年张某将周某诉至黄骅法院。

法院判决

法院经审理认为，本案所涉房屋先抵押后出租，经过法院拍卖实现抵押权以后，原告依法取得C房产的所有权。因案涉事实发生于《民法典》施行前，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权，且《最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释》第六十六条规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。”因此，被告周某与H公司厂签订的房屋租赁合同对受让人即张某不具有约束力。故对张某的诉讼请求法院予以支持，判决被告周某腾空并搬出原告张某所有的C房产。后周某不服提起上诉，沧州市中级人民法院驳回上诉，维持原判。

法官说法

抵押权与租赁权在性质上是相容的。抵押权所追求的是物的交换价值，并且不要求转移抵押物的占有；租赁权追求的是物的使用价值，同时转移占有。二者发生冲突时，应根据二者成立的先后参照确定权利优先与否。

一是抵押权的设立先于租赁权。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”。根据本条规定，在本案中，H公司厂是在C房产抵押后才出租给周某，抵押权的设立先于租赁权，因此当抵押权实现后，租赁合同对受让人张某不具有约束力。

二是租赁权的设立先于抵押权。《民法典》第四百零五条规定：“抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。”这承袭了《物权法》第一百九十条的基本精神，在租赁方实现对租赁物实际占有且“抵押权设立”的情况下，先有租赁关系则适用“抵押不破租赁”原则，租赁合同继续有效，承租人可继续对租赁物占有使用。

日常生活中，为避免出现案件中租房时遇到的这些“坑”，我们一定要擦亮双眼，首先做好房屋产权调查工作。确定好租房目标后，可以和不动产所有人到不动产登记机构确认房屋有无查封、抵押的情形后再决定是否承租该房屋。其次一定要签署书面租赁合同。这既是证明租赁关系的直接证据，又是维护自身权益的重要依据。另外，要保留租金支付凭证、转移占有房屋证据、各项费用缴纳凭证等实际履行的相关凭证，以证明租赁关系的真实性。